Chcete spořit na penzi nebo mít v penzi peníze…?
Jak jsme již mohli zaregistrovat z médií, vláda schválila definitivní zrušení druhého pilíře důchodové reformy. Lidé si mohli přesměrovat 3 procenta ze svých odvodů na sociální pojištění na svůj účet penzijního spoření, další 2 procenta pak bylo nutné přidat se svého. Tuto možnost využilo přes 80.000 lidí.
O tom, zda to bylo či nebylo výhodné, již nemá smysl v tuto chvíli polemizovat. Stejně tak o obavách a nedostatcích tohoto modelu. Na čem se ale určitě shodneme, je, že pro většinu z nás může výpadek příjmu v penzi způsobit značné problémy. Spoléhat se na sociální politiku státu je jistě bláhové. Obzvláště pak ve větších městech s vyšším tržním nájmem, kdy penze jednoho člověka postačí sotva na pronájem bytu 2+1 s inkasem.
„KAŽDÝ ČLOVĚK SI PŘEJE DLOUHÝ ŽIVOT, ALE NIKDO NECHCE BÝT STARÝ“ (Jonathan Swift)
Zajímavým řešením je koupě nemovitosti za účelem jeho následného pronájmu.
Výhod je hned několik:
- Od samotného počátku vlastním něco HMATATELNÉHO, nemovitost
- Odpadá obava z nestability finančních institucí, finančních trhů, ekonomiky či politických rozhodnutí
- Likvidita a svoboda v nakládání s nemovitostí, zkrátka ji mohu kdykoliv prodat
- Z dlouhodobého hlediska roste cena nemovitosti minimálně o míru inflace, nedojde proto ke znehodnocení mých úspor v čase
Že nemáte dostatek prostředků na koupi nemovitosti? Nevadí, koupě nemovitosti se vyplatí i na hypotéku. Podívejme se na konkrétní situaci:
Panelový byt v Brně s dispozicí 3+1 ve standardním stavu lze pořídit v průměru za 2,5 mil Kč. Pro účely pronájmu je vhodný byt ve standardním stavu, čistý, vkusně a účelně zařízený. Důležitá je spíše lokalita, podlaží a relativně únosné provozní náklady. Pronájem takového bytu pak může být 12.000,- Kč měsíčně plus inkaso.
Při 15 % vlastních zdrojů (hotovost, překlenovací úvěr ze stavebního spoření) požádám banku o hypotéku ve výši 2.125.000,- Kč. Při úrokové sazbě 1,9% a splatnosti 30 let splácím 7.749,- Kč měsíčně.
PO ODEČTENÍ NÁKLADŮ NA HYPOTÉKU A PŘI PLNÉM OBSAZENÍ BYTU ZÍSKÁM ROČNĚ 51.012,- Kč.
Vidina takového ročního profitu je jistě příjemná. Každého nyní napadne příjemná dovolená nebo nová sedačka do obývacího pokoje. MY ALE SPOŘÍME NA PENZI, TAK PROČ NEMÍT TY BYTY DVA…?
- Ušetřené peníze mi postačí jako nutná rezerva pro případ, že mi skončí nájemník, změním práci nebo zkrátka nevyjdu před vánocemi a nebudu mít na splátku.
- Zbylé prostředky pak mohu vhodně uložit a zhodnotit zase kladným úrokem v bance, stavební spořitelně, pojišťovně či investičním fondu. O tom, jak by mělo takové portfolio vypadat, si můžeme říct příště. Důležité a podstatné ovšem je diverzifikace, čili rozmělnění rizika, jinými slovy využití více možností, kde prostředky zhodnotit.
- Z těchto prostředků pak mohu v pravidelných intervalech vkládat mimořádné vklady hypoteční bance pro dřívější umoření hypotéky.
- Za předpokladu volby vyváženého portfolia bez průběžných výběrů, docílím po cca 12 letech naspoření takové hodnoty, která umožní úplné splacený hypotéky.
- Směle se proto mohu poohlídnout po další příležitosti koupě nemovitosti na pronájem
- Po splacení obou hypoték do odchodu do penze bych na dnešní poměry docílil přilepšení k penzi ve výši 24.000,- Kč měsíčně…
Celá tato modelace vypadá velmi jednoduše. Můžete mi namítnout spoustu otázek a obav. Co když odejde nájemce? Co když mi nájemce nebude platit nájemné? Nenavýší mi banka úrok? Co když přijdu o práci?
Takové situace pochopitelně nastat mohou. Proto je důležité nezanedbat právní stránku věci a mít kvalitní nájemní smlouvu. V neposlední řadě není od věci debata o vhodné variantě pojištění. Vše ostatní vyřeší samotná rezerva, která se z nájemného tvoří. Tím pádem do sebe všechno zapadá a dává smysl. A co navíc? Stáváte se majiteli nemovitostí, které Vám časem začnou „říkat pane“…
Využijte proto období dlouhodobě nejnižších úrokových sazeb v bankách pro nákup nemovitosti na pronájem ještě dříve, než dojde k ještě vyššímu nárůstu kupní ceny nemovitostí. Veškeré podrobnosti a odpovědi na vše nevyřčené s Vámi rád rozeberu osobně u šálku kávy.
Ing. Jaroslav Šilhavík
jednatel
